Debida Diligencia Ambiental (Due Diligence)

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GEA Consultores Ambientales identifica los riesgos ambientales asociados con las actividades productivas y/o comerciales previas de un emprendimiento.


El proceso de Debida Diligencia Ambiental incluye la a identificación, la cuantificación y la evaluación sistemática de los riesgos ambientales asociados a determinado bien inmueble. En caso de ser pertinente, también determina las posibles medidas de mitigación necesarias para reducir el riesgo ambiental identificado.


GEA Consultores Ambientales realiza la evaluación ambiental de acuerdo con el estándar de la Sociedad Americana para Pruebas y Materiales ASTM E 1527-21 para la evaluación del riesgo potencial para compradores de bienes inmuebles.


Evaluación Ambiental de Sitio-Fase I

Una Evaluación Ambiental de Sitio-Fase I incluye antes que nada una revisión de los registros y antecedentes ambientales. El objetivo del proceso de una Evaluación Ambiental de Sitio Fase I es identificar las condiciones ambientales reconocidas y la posible presencia de cualquier sustancia contaminante sobre una propiedad:

Reconocimiento del sitio:

Esta instancia implica una recorrida por las instalaciones y su entorno inmediato para identificar y describir las condiciones físicas, bióticas y de infraestructuras. Los predios inspeccionados se analizan también desde todos sus límites y áreas exteriores observables.

Se informa de las condiciones climáticas, eventos o actividades que puedan estar desarrollándose al momento de la recorrida al sitio. Se realiza una recorrida a los sitios (de acuerdo a lo previsto en el apartado 9.2.2 del estándar ASTM 1527-21) que incluye:

  • Identificación de usos actuales e históricos (visibles) del predio y padrones del entorno
  • Condiciones geológicas, hidrológicas, hidrogeológicas y topográficas del predio.
  • Descripción de infraestructuras presentes en el predio, en caso que corresponda.
  • Rutas y caminos de acceso al predio.
  • Abastecimiento de agua potable.
  • Sistemas de desagües disponibles.

  En particular, se presta especial atención si dentro de las instalaciones se identifica la presencia de:

  • Residuos sólidos
  • Sustancias peligrosas u otros materiales
  • Tanques de almacenamiento, cañerías u otras infraestructuras
  • Olores
  • Acumulación de líquidos
  • Recipientes de cualquier tipo
  • Suelo o materiales con potencial contaminación
  • Condiciones de vegetación
  • Áreas con acumulación de materiales.

Entrevistas:

De acuerdo a lo establecido en el apartado 10 del estándar ASTM E 1527-21, se identificarán y realizarán entrevistas para obtener información adicional sobre condiciones ambientales del predio. Estas entrevistas serán coordinadas y acordadas previamente con Emergent Cold y PLF y podrán incluir (siempre que sea posible) a:

  • Propietario actual del predio o un representante con conocimiento del sitio
  • Usuarios actuales del predio
  • Personal de los organismos oficiales vinculados (ej.: Catastro, Municipio).

Evaluación y reporte:

El reporte técnico sigue las pautas definidas por el estándar ASTM E 1527-21 en su apartado 12, con la siguiente estructura de base:

  •  Introducción
  • Descripción del sitio
  • Información proporcionada por el cliente
  • Revisión de registros y documentación
  • Reconocimiento del sitio
  • Entrevistas
  • Hallazgos
  • Opinión
  • Conclusiones
  • Desviaciones
  • Servicios adicionales
  • Referencias
  • Firma del profesional responsables
  • Conformación del equipo técnico
  • Anexos

Evaluación Ambiental de Sitio-Fase II

Con base en los hallazgos de una Evaluación Ambiental de Sitio-Fase I, una Evaluación Ambiental de Sitio - Fase II (ASTM E-1903) incluye muestreo y análisis de laboratorio para confirmar la presencia de contaminantes peligrosos.

Una Evaluación Ambiental del Sitio (ESA, por sus siglas en inglés) de Fase II suele ser el segundo paso en el proceso de diligencia debida ambiental y, por lo general, sucede a una ESA de Fase I. Los ESA de la Fase II incluyen muestras de suelo, vapor de suelo y/o agua subterránea, que ayudarán a determinar si hay presencia o ausencia de sustancias peligrosas y productos derivados del petróleo en los medios del sitio.

Una ESA de Fase II aborda las condiciones ambientales reconocidas (REC) identificadas en una ESA de Fase I para determinar si hay contaminación presente, lo que ayuda al comprador a determinar la responsabilidad potencial. Los hallazgos de la Fase II también se pueden utilizar para negociar el valor de la propiedad. Además, la Fase II ESA le da al comprador la tranquilidad de saber lo que está comprando.

Las ESA de la Fase II generalmente se realizan antes de la compra o transferencia de una propiedad, pero también se pueden realizar para un propietario existente. De esa manera, si se identifica contaminación ambiental, el comprador puede tomar una decisión informada sobre su voluntad de gestionar los riesgos identificados asociados con la propiedad. El muestreo y análisis de laboratorio incluirá aire, suelo, vapor del suelo y/o agua subterránea y se basarán en el tipo de medio muestreado.

Se incluyen evaluaciones adicionales cuando sea necesario.

Informe Fase II:

Un informe de la Fase II, por lo menos, incluye:

  • Observaciones de campo, resultados de detección y cualquier otra información de campo pertinente
  • Profundidad al agua subterránea
  • Resultados analíticos de laboratorio
  • Comparaciones con los niveles de detección o acción estatales o federales aplicables
  • Discusión de las concentraciones de contaminantes (si corresponde)
  • Sugerencia de investigación adicional para delinear o caracterizar aún más los impactos si las concentraciones de ciertos compuestos exceden los niveles de evaluación o acción aplicables.
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